Przedstawiony przez MRiRW projekt ustawy ma regulować stosunek dzierżawy rolniczej, w tym zasady zawierania i rozwiązywania umów, dokonywania zmian dzierżawcy i wydzierżawiającego, uiszczania czynszu oraz dotyczące praw i obowiązków stron umowy dzierżawy rolniczej.

MRiRW przedstawiło długo zapowiadany projekt ustawy o dzierżawie rolniczej.

Ustawa miałaby wejść w życie 3 miesiące od opublikowania – publikacja przewidziana jest na lipiec 2026 r., a wykonanie na październik 2026 r.

Przypomnijmy – to jedna z zapowiedzi uregulowań rzekomo mających doprowadzić do eliminacji możliwości otrzymywania dopłat bezpośrednich przez właścicieli ziemi, a nie jej użytkowników.

Czy jest związek między tymi deklaracjami a przedstawioną propozycją?

Poznaliśmy już projekt „aktywnego rolnika”, trzeba przyznać – dość luźno (jeśli w ogóle) zdążający do tego deklarowanego zamiaru.

Więcej:

Rolnik aktywny… w księgowości

Z kolejną propozycją ministerstwa jest niestety podobnie.

Dzierżawa tylko z umową na piśmie, z datą potwierdzoną

Projektowana ustawa wprowadza pod rygorem nieważności dwie formy dzierżawy:

a) pisemną z potwierdzeniem daty jej zawarcia przez notariusza, kierownika biura powiatowego Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa lub wójta właściwego ze względu na miejsce położenia przedmiotu dzierżawy,

b) elektroniczną. Nie wyklucza to także zawarcia takiej umowy w formie aktu notarialnego.

Ale właściciele ziemi nie powinni się martwić: dotychczasowe ustne umowy dzierżawy, których jest ok. 75 proc. (a także inne, niespełniające nowych wymogów) – będą mogły funkcjonować według dotychczasowych zasad jeszcze przez 3 lata od wejścia ustawy w życie, czyli do końca realizacji Planu Strategicznego dla WPR – po którym nikt jeszcze nie wie, co będzie.

Do umowy dzierżawy rolniczej dołączany ma być protokół z wydania dzierżawcy przez wydzierżawiającego przedmiotu dzierżawy rolniczej – koszty sporządzenia protokołu poniosą wydzierżawiający i dzierżawca po połowie. W przypadku niesporządzenia protokołu najpóźniej w chwili wydania przedmiotu dzierżawy rolniczej przyjmuje się, że przedmiot dzierżawy rolniczej został wydany dzierżawcy w stanie zdatnym do użytku zgodnie z jego przeznaczeniem i bez istotnych wad.

Wszystkie umowy zawierane będą na czas oznaczony:

– krótkoterminowe (do 8 lat) i

– długoterminowe (powyżej 8 lat, najdłużej na 30 lat, przy czym „Przyjmuje się, że umowa dzierżawy rolniczej zawarta na czas nieoznaczony, na okres powyżej 30 lat, na okres aktywności zawodowej dzierżawcy lub na okres życia wydzierżawiającego lub dzierżawcy jest długoterminową umową dzierżawy rolniczej zawartą na okres 30 lat”).

Preferowane będą te długoterminowe, co ma  przejawiać się w zachętach:

– dla właściciela, tj. w przyznaniu właścicielowi prawa żądania od dzierżawcy informacji o planach produkcyjnych, miałyby być przedstawiane na żądanie, jednak nie częściej niż jeden raz w roku

– a także dla dzierżawcy, tj. w przyznaniu nowych uprawnień, niezależnych od zgody właściciela.

Dzierżawcy długoterminowemu przyznano by nowe prawo, tj. prawo do poddzierżawienia lub oddania do bezpłatnego używania, bez zgody wydzierżawiającego, nie więcej niż 25% przedmiotu dzierżawy rolniczej, a także prawa do przeniesienia swoich praw i obowiązków bez zgody wydzierżawiającego na osobę trzecią – pod pewnymi, określonymi w projekcie, warunkami.

Obu rodzajom dzierżawców (krótkoterminowemu i długoterminowemu) przyznane ma być  prawo żądania od wydzierżawiającego ograniczenia wykonywania ograniczonego prawa rzeczowego (jeżeli wydzierżawiający ustanowił je na przedmiocie dzierżawy, np. prawo przejazdu przez osoby trzecie).

Nastąpiłoby też pozbawienie nabywcy przedmiotu dzierżawy prawa do wcześniejszego rozwiązania umowy dzierżawy rolniczej (krótkoterminowej i długoterminowej) za wypowiedzeniem, jeżeli przedmiot dzierżawy rolniczej został wydany dzierżawcy przed jego zbyciem nabywcy, a prawo tej dzierżawy rolniczej zostało ujawnione w księdze wieczystej.

Nowością ma być też przyznanie dzierżawcy (krótkoterminowemu i długoterminowemu) nowego prawa, tj. prawa do rozwiązania umowy dzierżawy bez zachowania okresów wypowiedzenia w 3 określonych przypadkach (tj. gdy wydzierżawiający odmawia podpisania protokołu wydania, gdy wydzierżawiający nie usunął wad przedmiotu dzierżawy istniejących w dniu jego wydania, albo powstałych po wydaniu bez winy dzierżawcy oraz gdy wywłaszczenie albo sprzedaż na cel uzasadniający wywłaszczenie objęły co najmniej 30% przedmiotu dzierżawy rolniczej).

Rozwiązanie umowy

Przewidziano postępowanie w przypadku niewywiązywania się z umowy.

W przypadku stwierdzenia, że dzierżawca nie wywiązuje się w sposób należyty ze swych obowiązków, wydzierżawiający może udzielić mu upomnienia: w upomnieniu wydzierżawiający wzywa dzierżawcę do wykonania obowiązków, w terminie wynoszącym co najmniej 3 miesiące od dnia jego otrzymania, uwzględniającym prowadzoną przez dzierżawcę działalność rolniczą.

W przypadku gdy dzierżawca nie wykonał obowiązków po upływie terminu określonego w upomnieniu, wydzierżawiający ma mieć prawo do:

1) dokonania na koszt dzierżawcy nakładów niezbędnych do wykonania obowiązków,

albo

2) rozwiązania umowy dzierżawy rolniczej przed upływem okresu, na który została zawarta, a w przypadku krótkoterminowej umowy dzierżawy rolniczej zawartej co najmniej na 2 lata – rozwiązania tej umowy bez wypowiedzenia.

W projekcie zawarto zapisy określające możliwość rozwiązania umowy także przez dzierżawcę i zasady zwrotu ziemi.

Krótkoterminowa umowa dzierżawy rolniczej, która została zawarta co najmniej na 2 lata, może zostać rozwiązana za wypowiedzeniem złożonym na piśmie pod rygorem nieważności, na jeden rok naprzód na dzień 31 marca albo 31 października roku następnego, chyba że ta umowa zawiera odmienne postanowienia.

Umowę można będzie rozwiązać np. jeżeli dzierżawca dopuścił się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za 6 miesięcy (plus trzy dodatkowe na upomnienie) lub naraża przedmiot dzierżawy rolniczej na poważne szkody.

Ze zwrotu przedmiotu dzierżawy rolniczej sporządza się protokół (zasady podobne jak przy zawieraniu umowy).

Czynsz

Projekt przewiduje też zasady opłacania czynszu:

– jeżeli umowa dzierżawy rolniczej została zawarta na okres do 1 roku, w przypadku braku odmiennych postanowień tej umowy, czynsz jest płatny na koniec tego okresu;

– jeżeli umowa dzierżawy rolniczej została zawarta na okres dłuższy niż 1 rok, w przypadku braku odmiennych postanowień tej umowy, czynsz za dany rok dzierżawny, który rozpoczyna się od dnia wydania dzierżawcy przedmiotu dzierżawy rolniczej, płatny jest do dnia 31 października tego roku dzierżawnego.

Przewidziano też następujące zmiany w czynszu, powiązane z nakładami:

– jeżeli w okresie obwiązywania umowy dzierżawy rolniczej wydzierżawiający lub dzierżawca dokonują nakładów na przedmiot dzierżawy rolniczej, do dokonania których są zobowiązani, a które zakłócają normalne korzystanie z przedmiotu dzierżawy rolniczej, dzierżawca może zażądać obniżenia czynszu o wartość pożytków utraconych w okresie dokonywania tych nakładów;

– w przypadku dokonania przez wydzierżawiającego za zgodą dzierżawcy w okresie obowiązywania umowy dzierżawy rolniczej nakładów na przedmiot dzierżawy rolniczej, które zwiększają jego użyteczność lub dochodowość, wydzierżawiający może podwyższyć wysokość czynszu;

– wydzierżawiający nie może podwyższyć wysokości czynszu, gdy w okresie obowiązywania umowy dzierżawy rolniczej dzierżawca dokonał nakładów, o których mowa w ust. 1.

Co ma projekt do dopłat?

Jak spodziewa się ministerstwo, przewidywanym efektem tych działań będzie wzmocnienie pozycji dzierżawcy względem wydzierżawiającego, co przełoży się na trwałość stosunku dzierżawy, a trwały stosunek dzierżawy z kolei ma oznaczać więcej inwestycji w dzierżawiony grunt oraz więcej umów zawieranych na długie okresy (powyżej 10 lat).

Co ciekawe, wśród spodziewanych efektów nowego uregulowania nigdzie nie podano ograniczenia korzystania z dopłat przez właścicieli zamiast przez użytkowników gruntów. Jest za to cokolwiek zaskakująco brzmiący zamiar zwiększenia liczby korzystających z ekoschematów – podczas gdy w tym roku zrobiono wiele, aby tę liczbę ograniczyć.

Nie wiadomo też, co stałoby się z dzierżawami prowadzonymi poza umową pisemną i co i dla kogo oznacza jej brak ważności.

Projekt podaje, że „Przez umowę dzierżawy rolniczej wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy do używania i pobierania pożytków nieruchomość rolną (…) lub gospodarstwo rolne (…), a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz”.

A co stanie się, jeśli właściciel ukształtuje w inny sposób stosunek z osobą, której odda ziemię do użytkowania,  np. zrobi to nie za czynsz, a na jakichkolwiek innych zasadach, chociażby np. za darmo czy za wykonanie jakiejś pracy czy chociażby przekazanie części zbiorów? Czy właściciel nie będzie mógł tego zrobić – jeśli tak, to na jakiej podstawie byłyby wtedy ograniczone prawa właściciela? Nie wiadomo.

Czy ustawa spełni deklarowany cel wzmocnienia osób pracujących na roli, czy przeciwnie – utrudni im pozyskiwanie ziemi do dzierżawy?