Uwagi KRIR do projektu ustawy regulującej zasady dzierżaw mogą rodzić pytanie, czy MRiRW zasięgnęło opinii rolników, przygotowując projekt uregulowania kwestii dzierżaw.

A projekt to niebagatelny – zapowiadany jako sztandarowy dla nowego rządu.

Więcej o projekcie:

Dzierżawa już nie na podstawie ustnej umowy

W lipcu ustawa miała być opublikowana, a obowiązywać od października.

Coś się nie udało. Teraz – po pół roku od przedstawienia projektu – trwają konsultacje publiczne i zarząd KRIR, pismem z 30 czerwca 2026 r. przekazał uwagi samorządu rolniczego do projektu.

Warto je poznać – są dość zasadnicze.

Nierealny formalizm

Jak podano, projektowane przepisy, „pomimo deklarowanego celu uporządkowania zasad dzierżawy gruntów rolnych, w obecnym brzmieniu wprowadzają zdaniem samorządu rolniczego nadmierny formalizm oraz nie uwzględniają obecnych realiów prowadzenia gospodarstw w Polsce.”

I chociaż to zdanie już mogłoby zwolnić z dalszej analizy, KRIR tłumaczy:

„ W wielu gospodarstwach rolnych od lat funkcjonują umowy dzierżawy zawarte w formie ustnej, które są zgodnie wykonywane przez strony i stanowią podstawę prowadzenia działalności rolniczej oraz ubiegania się o płatności bezpośrednie. Obowiązek zawierania umów dzierżawy wyłącznie w formie pisemnej lub elektronicznej (innej niż dopuszczają przepisy Kodeksu cywilnego) może prowadzić do poważnych problemów praktycznych, zwłaszcza w przypadku gruntów o nieuregulowanym stanie prawnym, współwłasności, toczących się sądowych postępowań spadkowych czy braku możliwości uzyskania podpisów wszystkich współwłaścicieli. W konsekwencji wielu rolników może zostać pozbawionych możliwości wykazania tytułu prawnego do użytkowanych gruntów, pomimo ich faktycznego od lat wykorzystywania do produkcji rolnej.”

Bezcelowy biurokratyzm

Przedstawiono też szczegółowe uwagi do projektu ustawy.

Oto one:

Art. 4 – terminy zawarcia umów dzierżawy

Wprowadzenie automatyzmu, iż każda umowa zawarta na czas nieokreślony będzie poczytywana za zawartą na okres 30 lat, co oznacza, że będzie ciężko ją wypowiedzieć przed upływem tego okresu. Ponadto, w prawodawstwie polskim nadal istnieje prawo dotyczące „zasiedzenia w złej wierze”, które właśnie wynosi 30 lat.

Art. 5 – obowiązek zawierania umowy dzierżawy w formie aktu notarialnego albo pisemnej z potwierdzoną urzędowo datą.

Wprowadzenie obowiązkowej formy aktu notarialnego albo innej pisemnej urzędowo poświadczonej dla wszystkich dzierżaw rolnych w obrocie prywatnym stanowi przykład nadmiernego obciążenia biurokratycznego. Oznacza to, że wszystkie umowy ustne oraz zawarte w zwykłej formie pisemnej automatycznie będą nieważne. W praktyce zniechęci to właścicieli gruntów do legalnego zawierania umów, zwłaszcza w przypadku niewielkich, sąsiedzkich dzierżaw, które dominują na polskiej wsi. Dodatkowo przepis ten wprowadza obowiązek podpisania sformalizowanego i szczegółowego protokołu wydania gruntu – następne obciążenie biurokratyczne.

Art. 8-9 – rozliczenia czynszu i nakładów

Przepisy generują kolejne obowiązki biurokratyczne, których brak może prowadzić do sporów i podważania ważności rozliczeń. Projektowane przepisy są bardzo ogóle i stwarzają możliwość dużej dowolności interpretacyjnej. W przypadku wielohektarowych gospodarstw lub licznych działek obowiązek ten może być przez urzędników różnie oceniany.

Art. 10–11 – szczegółowe obowiązki informacyjne stron

Projekt zakłada daleko idącą formalizację relacji między właścicielem a dzierżawcą, traktując ich jak strony skomplikowanej inwestycji infrastrukturalnej, a nie zwykłej umowy cywilnoprawnej. Nadmierna liczba obowiązków spowoduje brak chęci przez właścicieli do wydzierżawiania gruntów, a w przypadku zawarcia umowy może zwiększyć spory nawet za czysto formalne drobne uchybienia.

Art. 13 – ograniczenia w zakresie korzystania z nieruchomości

Regulacje te nadmiernie ingerują w sposób prowadzenia działalności rolniczej i ograniczają elastyczność gospodarowania przez dzierżawę. Uprawniają właściciela do kontrolowania zakresu upraw na gruncie. W praktyce mogą utrudnić racjonalne wykorzystanie gruntów oraz dostosowywanie gospodarstw do zmieniających się warunków rynkowych.

Art. 19–22 – obowiązkowe okresy wypowiedzenia

Projekt w sposób sztuczny ogranicza właścicielom możliwość odzyskania własnej nieruchomości. Możliwość rozwiązania umowy tylko w wypadkach wskazanych w ustawie. Brak możliwości stron zakresie rozwiązywania umowy oprócz obustronnego porozumienia (o co bardzo często trudno) spowodowuje niechęć ich zawierania.

Tak daleko idąca ochrona dzierżawcy odstraszy właścicieli od oddawania gruntów w dzierżawę, co doprowadzi do kłopotów rolników, którzy produkują żywność na rynek.

Art. 24–26 – rozbudowane obowiązki rozliczeniowe

Projektowane przepisy określają kolejne obowiązki dokumentacyjne dla stron umów, które będą szczególnie uciążliwe dla drobnych gospodarstw rodzinnych. Zamiast upraszczać obrót ziemią rolną, projektowane przepisy tworzą kolejne bariery administracyjne.

Art. 30 – wygaszanie istniejących umów zawartych bez aktu notarialnego

Przepisy przewidują automatyczne rozwiązanie po trzech latach umów dzierżaw tylko dlatego, że nie zostały zawarte w nowej wymaganej formie, stanowi nieuzasadnioną ingerencję w istniejące stosunki prawne oraz narusza zasadę pewności obrotu. Umowy ustne funkcjonujące od lat w tej formie nadal dla dzierżaw innych niż grunty rolnicze będą funkcjonowały w Polsce na podstawi przepisów Kodeksu Cywilnego. Ustawa ta wprowadza więc nierówność podmiotów wobec prawa inaczej traktując właścicieli gruntów rolnych niż np. właścicieli lokali.

Może lepiej nie ruszać?…

Tyle izby rolnicze o drugim – obok aktywnego rolnika – flagowym projekcie nowego (tj. zmienionego, bo już nie tak znowu nowego) rządu.

Czyżby wynikała z tego konieczność ponownego napisania projektu? A może nie warto tego robić –  w końcu związku z pozbawieniem dopłat właścicieli nieuprawiających ziemi nie ma tu żadnego. Więc po co projekt powstał? Czyżby miał za zadanie wykluczyć z dopłat rolników faktycznie uprawiających ziemię, ale nie mogących okazać umowy dzierżawy?