Dochodzenie praw właściciela nie jest łatwe ani proste.

Bo niby prawo własności jest święte, a właściciel korzysta z różnych form ochrony – tak prawnej, jak i instytucjonalnej, ale w praktyce bywa z tym różnie, czasem wręcz beznadziejnie.

Doświadczyła tego posiadaczka działki, której wartość rosła i spadała znacznie po zmianach planu zagospodarowania – albo w następstwie jego braku.

W obronę właścicielki – i praworządności – zaangażował się Rzecznik Praw Obywatelskich.

Działka w planie zagospodarowania – i poza nim

RPO relacjonuje to tak; „W 2012 r. powódka pozwała gminę o zapłatę 300 tys. zł odszkodowania. Powództwo oparła na przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (ustawa planistyczna). Przewidują one prawo do odszkodowania na rzecz dotychczasowego właściciela nieruchomości w razie jej zbycia, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości uległa obniżeniu.

Powódka była właścicielką działki, którą sprzedała w październiku 2011 r. za 36 tys. zł. Wcześniej bezskutecznie próbowała ją sprzedać.”

Od 31 grudnia 2002 r. (kiedy wygasł miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego) do 28 października 2007 r. (kiedy wszedł w życie nowy) nieruchomość nie była objęta żadnymi ustaleniami planistycznymi – co nosi nazwę luki planistycznej.

Oszacowana przez biegłego wartość rynkowa działki – według stanu na 28 października 2007 r., a cen na 21 października 2011 r. – wynosi: 378 802 zł przed uchwaleniem planu i 171 791 zł po. Biegły stwierdził, że wartość nieruchomości w związku z uchwaleniem planu spadła o 207 000 zł.

Sąd zobowiązał biegłego do uzupełnienia opinii przez ustalenie wartości działki przed wejściem w życie planu z 2007 r. według cen na dzień sprzedaży działki – ale w oparciu o kryterium faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu. Biegły ustalił to na 69 800 zł. Nieruchomość była wykorzystywana rolniczo.

Sąd przyjął, że podstawę pozwu stanowił art. 36 ust. 3 ustawy planistycznej. Jednocześnie uznał, że ziściła się tylko jedna przesłanka pozwalająca na odszkodowanie. Dlatego 3 września 2014 r. powództwo oddalił – podaje RPO.

Zgodnie z wyrokiem, w przypadku luki planistycznej wartość nieruchomości przed przyjęciem nowego planu należy obliczyć, uwzględniając faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości. Opierając się głównie na wnioskach biegłego, sąd przyjął, że wartość nieruchomości po przyjęciu nowego planu nie zmalała, jak wymaga tego art. 36 ust. 3 ustawy, ale wzrosła (wartość nieruchomości przed  planem wynosiła 69 800 zł, a po -171 791 zł).

Sąd Apelacyjny oddalił apelację. Powódka zaskarżyła ten wyrok skargą kasacyjną, ale SN odmówił jej przyjęcia. „Równolegle powódka zakwestionowała – w drodze skargi konstytucyjnej – zgodność z Konstytucją przepisu, na którego podstawie oddalono jej powództwo.

TK orzekł, że art. 37 ust. 1- rozumiany tak, że pozwala na ustalenie mniej korzystnego przeznaczenia nieruchomości niż w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r. – jest niezgodny z art. 64 ust. 2 Konstytucji” – podaje RPO.

Skarga nadzwyczajna konieczna

Jak uznał RPO, „w 2023 r. ustawodawca dostosował stan prawny do wyroku TK, wprowadzając do ustawy nowy art. 87 ust. 3b. Obecnie <w przypadku wprowadzenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego po luce planistycznej, gmina płaci sprzedającemu nieruchomość (pełne) odszkodowanie w wysokości różnicy między dawnym planem (sprzed 1995 r.) a nowym planem, a nie jedynie w wysokości różnicy między wartością wynikającą z faktycznego wykorzystania nieruchomości a nowym planem>. Oznacza to, że w sytuacji <luki planistycznej> należne właścicielowi odszkodowanie nie może być niższe niż odszkodowanie, jakie mogliby otrzymać właściciele nieruchomości objętych planami miejscowymi w sposób nieprzerwany.

Nowa regulacja nie objęła jednak powódki – brak przepisów przejściowych skutkuje działaniem ustawy tylko na przyszłość”.

Doszło do sytuacji, w której powódka niejako pomogła wszystkim innym osobom znajdującym się w takiej sytuacji jak ona – tylko nie sobie – zauważa RPO i występuje ze skargą nadzwyczajną.