Czy nie należy wykluczyć poddzierżawy i cesji jako „omijających” przetarg i pozwalających na wejście w posiadanie państwowej ziemi z pominięciem okoliczności wcześniej decydujących o rozstrzygnięciu przetargu?

Duże zainteresowanie budzi ostatnio kwestia gospodarowania gruntami Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Spowodowały je problemy dwóch wiceministrów rolnictwa, związane z poddzierżawieniem:

Kiedy KOWR zgadza się na poddzierżawę ziemi z ZWRSP?

Poddzierżawa wcale nie tak częsta?

albo  próbami wejścia w posiadanie – czy to w  dzierżawę gruntów, czy też przez utworzenie ośrodka produkcji rolnej – ziemi zwracanej z dzierżaw:

Państwowa ziemia od dziesięcioleci jest źle rozdysponowywana?

Jak wynika z odpowiedzi wiceministra Rafała Romanowskiego udzielonej w końcu listopada na interpelację poselską, od początku działania KOWR w 2017 roku zawarto 132 umowy poddzierżawy na powierzchnię 5237 ha. Rekordowe pod tym względem były lata 2019 i 2020  – poddzierżawiono 1304 i 1923 ha.

Poddzierżawa

Zasady poddzierżawy wiceminister  wyjaśnił następująco:

„Niektóre zmiany umowy w trakcie jej (tj. umowy dzierżawy – dop. MP-K) trwania wymagają uzyskania przez dzierżawcę pisemnej zgody wydzierżawiającego. Zgody takiej wymaga również poddzierżawa części lub całości przedmiotu dzierżawy osobom trzecim na określony czas i w uzasadnionych przypadkach. W razie naruszenia tego obowiązku, wydzierżawiający może rozwiązać umowę dzierżawy przez jednostronne oświadczenie woli ze skutkiem natychmiastowym. Jest to jednak możliwość, nie zaś bezwzględny nakaz podyktowany przepisami prawa lub praktyką działania KOWR (podkreślenie MP-K). Każdy przypadek oddania przez dzierżawcę gruntów do korzystania innej osobie, analizowany jest pod kątem okoliczności, które miały wpływ na taką decyzję oraz czasu trwania umowy poddzierżawy, a także charakteru i rodzaju prowadzonej na nieruchomości działalności.

Regulacje dotyczące możliwości poddzierżawy nieruchomości ZWRSP zawarte są w art. 698 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r., poz. 1360, z późn. zm.), który znajduje zastosowanie do ww. nieruchomości poprzez odesłanie zawarte w art. 54 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa”.

Poza tym kwestię poddzierżawy uregulował już tylko Dyrektor Generalny KOWR: „Zgodnie z zarządzeniem Dyrektora Generalnego KOWR Nr 105/2020/Z w sprawie wykonywania umowy dzierżawy nieruchomości ZWRSP, KOWR może wyrazić zgodę na poddzierżawę całości lub części nieruchomości rolnej, na czas określony, nie dłuższy niż pozostały do wygaśnięcia umowy dzierżawy, w szczególności jeżeli dzierżawca nie jest w stanie, z przyczyn zdrowotnych lub innych uzasadnionych powodów, przez czas określony, prowadzić działalności na całości lub części przedmiotu dzierżawy. W takiej sytuacji, zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie w KOWR regulacjami, zgoda Dyrektora Generalnego KOWR na poddzierżawę nie jest wymagana do zawarcia przez oddział terenowy KOWR umów poddzierżawy na okres do 12 miesięcy. W pozostałych przypadkach (np. z uwagi na inne okoliczności wskazane we wniosku dzierżawcy), do zawarcia umowy poddzierżawy wymagana jest zgoda Dyrektora Generalnego KOWR.”

Cesja

Jej warunki określa art. 39c ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, który stanowi, że  na wniosek dzierżawcy, za zgodą KOWR, osoba trzecia może wstąpić w prawa i obowiązki dzierżawcy wynikające z umowy dzierżawy w przypadku, gdy dzierżawca uzyska uprawnienia do renty strukturalnej, emerytury lub z uwagi na stan zdrowia nie będzie mógł kontynuować umowy, a ze zgłoszonego do KOWR wniosku wynikać będzie, że przekazanie praw i obowiązków wynikających z umowy dzierżawy następuje na rzecz osoby lub osób mu bliskich w rozumieniu przepisów o kształtowaniu ustroju rolnego.

Te osoby bliskie, to zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego: zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione oraz pasierbowie.

„W związku z tym, poddzierżawa części lub całości dzierżawionej nieruchomości jest inną formą władania gruntami, niż ta, która następuje w wyniku cesji praw i obowiązków wynikających z umowy dzierżawy. Poddzierżawa może być także stosowana zarówno w odniesieniu do osób fizycznych, jak i prawnych. Najczęściej dotyczy ona części dzierżawionej na czas określony nieruchomości. W wyniku zastosowania tej formy nie dochodzi do zmiany podmiotowej po stronie dzierżawcy, a zatem w dalszym ciągu odpowiedzialność za cały przedmiot dzierżawy ponosi dzierżawca. Natomiast w wyniku cesji dochodzi do zmiany podmiotowej po stronie dzierżawcy. Jest ona stosowana w odniesieniu do całości przedmiotu dzierżawy, w ściśle określonych sytuacjach, a także jedynie w odniesieniu do osób wyszczególnionych w art. 39c ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa” – wyjaśnił wiceminister.

Prawo kaduka najlepsze?

Czy obie formy wchodzenia do dzierżawy z pominięciem przetargu – poddzierżawa i cesja – to dobry sposób na gospodarowanie państwową ziemią? Trzeba wątpić. Dość wskazać, że niedawne rekordowe umorzenie zaległości osoby prywatnej w opłatach dla KOWR w wysokości 3 mln zł było następstwem wejścia w dzierżawę i umowę sprzedaży majątku okołodzierżawnego właśnie w wyniku cesji.

Więcej:

KOWR umorzył 3 mln zł należności od jednego dłużnika

I trzeba też wskazać, że MRiRW planowało (planuje?) jeszcze rozszerzyć poddzierżawę i pozwolić, za zgodą Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, na „dzielenie” umów dzierżawy wśród członków najbliższej rodziny.

Więcej:

Dzierżawca umowę zawartą z KOWR podzieli wśród bliskich